On me pose parfois cette question :
« Si je visite avec une agence et que je recontacte ensuite directement le vendeur, je peux économiser les frais d'agence ? »
Beaucoup pensent que oui. Pas par mauvaise intention. Souvent simplement parce que les acheteurs cherchent à réduire le coût de leur acquisition.
Pourtant, une décision récente de la Cour de cassation rappelle que contourner volontairement l'agence qui a permis la mise en relation entre un vendeur et un acquéreur peut avoir de lourdes conséquences. Dans cette affaire, cela s'est traduit par 150 000 € de commission dont les acquéreurs ont finalement dû répondre.
Ils pensaient économiser la commission
L'affaire concerne une villa proposée à 2,9 millions d'euros, avec une commission de 6 % à la charge de l'acquéreur.
L'agent immobilier organise la visite et met les parties en relation. Cinq semaines plus tard, les acquéreurs achètent finalement le bien directement auprès du vendeur pour 2,5 millions d'euros, sans passer par l'agence.
Leur raisonnement paraît simple : puisqu'aucun mandat n'avait été signé avec eux, ils estimaient ne rien devoir à l'agent immobilier. La Cour de cassation n'a pas suivi cette analyse.
Peut-on acheter directement après une visite avec une agence ?
Oui… mais la réponse n'est pas aussi simple qu'on pourrait le croire.
Ce que sanctionne la Cour de cassation n'est pas le fait de négocier un prix ou de discuter directement avec un vendeur. Cela reste parfaitement légal.
En revanche, lorsqu'une agence est à l'origine de la rencontre entre les parties et que tout est organisé pour l'écarter afin d'éviter sa rémunération, la situation peut devenir contentieuse.
Chaque dossier est différent et dépend des faits qui l'entourent. C'est précisément ce que rappelle cette décision.
Où s'arrête la négociation légitime
Négocier un prix ou discuter directement avec un vendeur reste parfaitement légal. Ça, personne ne le remet en cause, ni la Cour de cassation ni moi.Ce qui devient contentieux, c'est autre chose : une agence à l'origine de la rencontre entre les parties, et tout un scénario organisé ensuite pour l'écarter et éviter sa rémunération. Chaque dossier dépend des faits qui l'entourent, et c'est précisément ce que rappelle cette décision.
Ce que j'observe sur le terrain, à Vichy comme ailleurs
Au fil des estimations et des visites, à Vichy, à Cusset ou dans l' Allier, il m'arrive d'entendre:
"Finalement, si on se met d'accord directement avec le vendeur, tout le monde économise la commission…"
La plupart du temps, ce n'est pas une volonté de frauder. Les acheteurs cherchent simplement à réduire leur budget. Mais une transaction immobilière ne se résume pas à une visite. Derrière une commission, il y a la recherche du bien, les échanges entre les parties, les vérifications administratives, les négociations, le suivi du dossier et l'accompagnement jusqu'à la signature chez le notaire. C'est ce travail que la justice protège lorsqu'il est volontairement contourné dans des conditions frauduleuses.
Acheteur ou vendeur, un mot pour finir
Si vous achetez un bien immobilier, la négociation reste toujours possible. En revanche, si une agence vous a présenté le bien et mis en relation avec le vendeur, mieux vaut éviter toute démarche qui pourrait être interprétée comme une volonté de l'évincer.
Si vous vendez votre bien, contourner l'intermédiaire peut aussi entraîner des procédures longues, coûteuses et inutiles pour toutes le monde.
Mon regard d'agent immobilier
Chaque vente est différente.
Mon rôle ne consiste pas seulement à ouvrir une porte pour une visite. J'accompagne vendeurs et acquéreurs jusqu'à la signature définitive, en veillant à sécuriser chaque étape de la transaction et à éviter les situations qui pourraient, plusieurs mois plus tard, se transformer en contentieux.
Une vente réussie, c'est avant tout une vente où chacun connaît ses droits… et respecte ceux des autres.
Source officielle : Cour de cassation, 3e chambre civile, arrêt du 7 mai 2026 (pourvoi n° 24-10.637).
Judith Roch Immobilier · Agent immobilier à Vichy · 06 33 21 04 70 · judithrochimmobilier@gmail.com
