" L'électricité ? Oh, c'est moi qui l'ai refaite, tout est propre." J'entends cette phrase presque toutes les semaines, dite avec une petite fierté légitime, au moment où je prépare une estimation.
Et à chaque fois, j'ai le même réflexe : j'espère que la personne en face de moi mesure ce que ça change le jour de la vente.
Et à chaque fois, j'ai le même réflexe : j'espère que la personne en face de moi mesure ce que ça change le jour de la vente.
Parce qu'un arrêt récent de la Cour de cassation vient de rappeler, sans prendre de gants, qu'un vendeur qui met la main à la pâte n'est plus un simple particulier aux yeux de la justice. Et que la petite clause de non-garantie qu'on ajoute presque par automatisme au compromis ne protège pas de tout. Dans cette affaire, l'addition est tombée à 149 425 €.
Le piège de la clause "vendu en l'état"
L'histoire est banale. Un couple réalise lui-même de gros travaux de structure sur sa maison. Quelques années plus tard, ils vendent. Le compromis comporte la clause habituelle d'exclusion de garantie des vices cachés, celle qu'on retrouve dans la plupart des ventes entre particuliers. Jusque-là, rien d'anormal.
Sauf que cette clause a une limite. Elle ne couvre que le vendeur "profane", celui qui ignore réellement les défauts de son bien. En réalisant eux-mêmes les travaux, ces propriétaires ont démontré une compétence technique. Difficile, dans ces conditions, de plaider qu'ils ignoraient l'état réel de leur maison.
Le verdict (Cour de cassation, 3e chambre civile, 13 novembre 2025, pourvoi n° 24-11.221) : la clause d'exclusion a été jugée inopposable. 149 425 € au total, entre restitution du prix, frais de notaire, travaux de reprise en urgence, frais bancaires et d'assurance, frais d'huissier, et des dommages et intérêts pour trouble de jouissance depuis 2018. Si le jargon juridique ne vous fait pas peur, l'arrêt complet est en ligne sur Légifrance. C'est aride, mais ça fait réfléchir.
Ce que je vérifie en premier avant une mise en vente
Soyons honnêtes : la plupart des propriétaires ne me parlent pas de leurs travaux par malhonnêteté. Jamais. Pour eux, "j'ai bien fait le boulot" veut dire qu'il n'y a rien à signaler. Sauf que la loi ne fonctionne pas au sentiment.
Quand je prépare une estimation à Vichy, Cusset ou ailleurs dans l'Allier, je pose directement la question : qu'est-ce qui a été fait, par qui, et quand ? L'idée n'est pas de juger la qualité du bricolage du dimanche. C'est de préparer un dossier honnête, qui tient debout, plutôt qu'une clause standard qu'on espère suffisante.
Dès que les travaux touchent aux réseaux (tableau électrique, plomberie lourde) ou à la structure (charpente, mur porteur), on change de catégorie aux yeux du juge.
Trois questions à se poser avant de signer
Puis-je dater précisément mes travaux ? Des photos du chantier ou des factures de matériaux sont de bonnes preuves de bonne foi. Qu'est-ce qui a été touché exactement, les réseaux, l'isolation, le gros œuvre ? Et surtout : suis-je capable d'en parler simplement à un acheteur qui pose la question ? Si la réponse hésite, c'est qu'il y a un point à régler avant la signature, pas après.
Vendeur ou acheteur, un mot pour finir
Si vous vendez, on met à plat cet historique avant qu'un acheteur ne le découvre tout seul, dans le mauvais sens : photos datées, description factuelle, rien de plus, rien de moins.
Côté acheteur, une clause d'exclusion ne me suffit jamais à clore le sujet. J'interroge, j'oriente vers les vérifications utiles, et je vous dis clairement quand un point mérite d'être creusé avant de signer.
Un tableau électrique refait un dimanche, ce n'est presque jamais un problème en soi. Le silence qui l'entoure, si.
Source officielle : Cour de cassation, 3e chambre civile, arrêt du 13 novembre 2025 (pourvoi n° 24-11.221).
Judith Roch Immobilier · Agent immobilier à Vichy ·
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